防疫思考：關(guān)于物業(yè)管理制度改革的十點建議

河南省物業(yè)管理協(xié)會

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近日，浙江工業(yè)大學(xué)虞曉芬、陳多長老師撰寫文章《疫情防控中物業(yè)管理行業(yè)的作用、困境與改革建議》。文章以浙江省為例，闡述了物業(yè)管理行業(yè)在社區(qū)基層治理和疫情防控工作中發(fā)揮的重要作用，對物業(yè)管理行業(yè)在本次防疫工作中所表現(xiàn)出的困境進行了分析，并針對物業(yè)管理制度改革提出了十點建議。

建議一重新認識和定位物業(yè)管理行業(yè)的性質(zhì)。

物業(yè)管理行業(yè)是一個有一定商業(yè)模式作支撐的“準公共產(chǎn)品”提供者，不同于一般的盈利性企業(yè)。物業(yè)管理提供的服務(wù)產(chǎn)品具有很強的外部性，關(guān)系居民正常生活、社區(qū)的穩(wěn)定乃至社會穩(wěn)定，特別是本次防疫過程中，物業(yè)管理行業(yè)已向社會充分展示了其作為應(yīng)對突發(fā)公共危機的基層單元所發(fā)揮的不可替代的作用，具有典型的“準公共產(chǎn)品”的性質(zhì)。建議政府對物業(yè)管理行業(yè)（尤其是住宅物業(yè)管理）的行業(yè)性質(zhì)有一個重新認識、重新定位，充分肯定其具有承擔(dān)城市社會公共管理職能、具有一定公益性的特殊性作用。

建議二把物業(yè)服務(wù)企業(yè)納入到城市社會治理體系和重大公共危機防控體系中，明確其法律地位。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在防災(zāi)減災(zāi)和重大公共危機防控方面具有特別的優(yōu)勢：一是熟悉小區(qū)、熟悉業(yè)主；二是具有其他類型企業(yè)所沒有的如此之廣的覆蓋面；三是擁有一支規(guī)模十分龐大的員工隊伍；四是他們每天工作在基層，具有極強的組織動員能力和高效率，完全可以成為政府的眼、政府的腳、政府的手，本次已證明他們已經(jīng)成為政府一支得力的防控大軍。建議按照黨的十九屆四中全會關(guān)于堅持和完善共建共治共享的社會治理制度總體要求，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)納入到城市社會治理體系和重大公共危機防控體系中，加強指導(dǎo)，并通過立法授權(quán)，明確特定時期物業(yè)服務(wù)企業(yè)可根據(jù)政府的安排做好住宅區(qū)封閉、居民出入管制等緊急處置的權(quán)利，要求業(yè)主必須配合和遵守。

建議三建立常規(guī)性政府購買服務(wù)制度，理清政府與企業(yè)的責(zé)任邊界。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)著城市最小的細胞——小區(qū)的運行管理，是城市政府各項政策、各項措施落實的“最后100米”，擔(dān)負著非常繁重的社會管理工作：如流動人口管理、治安防控管理、文明城市創(chuàng)建、垃圾分類管理、背街小巷改善工程、應(yīng)對重大自然災(zāi)害和重大公共危機防控等。建議政府通過建立正常的面向物業(yè)管理行業(yè)的政府購買服務(wù)制度等，杜絕把政府應(yīng)該承擔(dān)的防控成本、公共服務(wù)成本簡單地轉(zhuǎn)移給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。如在本次防疫中，各地政府應(yīng)對必要的防控物資支出、人工成本增加進行財政補貼，并建立獎勵基金，鼓勵優(yōu)秀企業(yè)。

建議四住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)劃為生活服務(wù)類，享受增值稅減免。

服務(wù)千家萬戶、已經(jīng)成為人們?nèi)粘Ｉ畈豢扇鄙俚奈飿I(yè)服務(wù)理應(yīng)屬于生活服務(wù)業(yè)類，但是，財稅〔2016〕36號把物業(yè)服務(wù)劃在商務(wù)輔助服務(wù)業(yè)，造成物業(yè)管理行業(yè)既不能享受與家政服務(wù)、養(yǎng)老一樣相對低的增值稅率，也不能享受2月7日財政部等出臺的《關(guān)于支持新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控有關(guān)稅收政策的公告》第五條明確的“提供生活服務(wù)類取得的收入，免征增值稅”優(yōu)惠政策支持。

建議五政府加緊制定相關(guān)政策，試點探索小區(qū)經(jīng)營性收入按一定比例留存應(yīng)對突發(fā)公共事件。

一是加大宣傳力度，進一步規(guī)范業(yè)主按時交納物業(yè)費的意識和責(zé)任；對不按時交納物業(yè)管理費的公職人員，可給予約談、書面檢查、通報批評等；加大對業(yè)主拒不履行相關(guān)義務(wù)的處罰力度，納入居民失信名單，在公共媒介予以公示等；加快建立欠繳物業(yè)費快速審判機制。二是鼓勵有條件的小區(qū)，通過一定程序，把一定比例小區(qū)經(jīng)營性收入留存，作為應(yīng)對自然災(zāi)害和公共危機的資金來源。

建議六在物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級評價體系中，把物業(yè)服務(wù)企業(yè)在重大公共事件的表現(xiàn)納入“社會責(zé)任”項目中。

杭州擬把物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實疫情防控工作的情況納入2020年物業(yè)項目的考核評價，對先進典型表揚、加分，納入誠信記錄；對落實不力的要曝光和查處，情節(jié)嚴重的，與物業(yè)的招投標(biāo)掛鉤，甚至停止其在杭州市場活動，值得各地借鑒。建議把這些做法制度化、規(guī)范化。

建議七加快完善物業(yè)管理體制機制。

建議形成縱向到底的行業(yè)管理體制，進一步壓實街鎮(zhèn)、社區(qū)對物業(yè)屬地管理主體責(zé)任，街鎮(zhèn)、社區(qū)要配備專人負責(zé)指導(dǎo)物業(yè)管理工作。積極推廣杭州的經(jīng)驗，在物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立完善基層黨組織，充分發(fā)揮黨員、黨支部戰(zhàn)斗堡壘作用，勇于承擔(dān)社會責(zé)任。強化黨組織對業(yè)委會工作的指導(dǎo)把關(guān)，鼓勵政治覺悟、素質(zhì)高的公職人員和黨員參與業(yè)委會成員競選，發(fā)揮基層黨組織在小區(qū)綜合治理中引領(lǐng)和統(tǒng)領(lǐng)作用。

建議八加快智慧住宅小區(qū)建設(shè)，加強城市人口協(xié)同管理。

以信息化為特征，以互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)為支撐的智慧小區(qū)，不僅可以為居民生活、物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常管理提供便利，也為實現(xiàn)住宅小區(qū)的人口動態(tài)管理提供了可能。建議各地結(jié)合老舊小區(qū) 改造，加快智慧小區(qū)建設(shè)或住宅小區(qū)智能化改造，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)、街道、派出所城市人口動態(tài)管理的數(shù)據(jù)共享聯(lián)動機制。

建議九幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)提升防災(zāi)防疫專業(yè)化能力。

建議衛(wèi)生防疫部門要及時、準確給予衛(wèi)生防疫指導(dǎo)，制定分類衛(wèi)生防疫防控標(biāo)準，制定門崗和接待崗等關(guān)鍵崗位的工作程序、要求與自身安全防護規(guī)范。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要定期開展防災(zāi)減災(zāi)演習(xí)，加強重大疫情期間住宅小區(qū)環(huán)境消毒、垃圾分類、消毒與清運、疫情監(jiān)測等方面專門知識、作業(yè)流程的培訓(xùn)。政府可組織相關(guān)專業(yè)人員編制業(yè)務(wù)指導(dǎo)手冊、開展骨干培訓(xùn)，建立優(yōu)秀培訓(xùn)師隊伍。

建議十加快完善相關(guān)法律立法。

包括建立黨建引領(lǐng)的物業(yè)管理制度體系，明確業(yè)主拒不履行相關(guān)義務(wù)的法律責(zé)任體系，建立物業(yè)管理費動態(tài)調(diào)整的定價機制，建立欠繳物業(yè)費快速審判機制，建立業(yè)委會運作失靈的救濟制度，完善住宅專項維修資金補建和續(xù)籌制度等等。

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